Agir ensemble en justice
Depuis plusieurs semaines, beaucoup d'investisseurs se demandent comment agir efficacement contre l'exploitant Mona Lisa Hôtel et Résidences (MLHR) de notre hôtel.
Les très nombreuses relances sont sans suite, le service clientèle de MLHR est façonné à expliquer qu’il n’a lui-même aucune information à nous fournir, les mises en demeure, même effectuées par voie d’avocat, sont sans résultat.
Une chose est sûre : MLHR est défaillant et n’honore plus les baux en toute impunité.
Nous sommes à la merci de MLHR, exploitant peu scrupuleux qui n’hésite pas à remplir ses hôtels et résidences de tourisme sans respecter son engagement vis-à-vis des ses bailleurs.
Une réunion d’information se tiendra le 8 Janvier 2009 à Paris ; vraisemblablement, MLHR nous expliquera ses difficultés conjoncturelles, la situation peu glorieuse du tourisme en cette période de crise, et nous démontrera qu’il n’y a pas d’alternative à une baisse des loyers.
Il nous rappellera que le bail est une obligation du dispositif de défiscalisation et qu’il nous est impossible de récupérer son bien sans mettre en péril le montage fiscal à l’origine même de notre investissement.
Vous êtes quelques-uns à avoir démarré une opération judiciaire, certains ont assigné un tribunal pour obtenir le règlement des arriérés, d’autres ont utilisé un huissier de justice pour se servir directement dans les caisses de l’exploitant.
Il faut bien comprendre que, s’il est indispensable d’agir juridiquement de façon individuelle, il est impératif d’utiliser l’effet de masse : l’intérêt d’une coordination autour d'un même avocat résulte notamment du fait qu'il est important de pouvoir représenter au moins 70% des propriétaires pour pouvoir imposer un certain nombre de décisions impactant le choix du gestionnaire ainsi que le statut de Résidence de Tourisme.
Le groupement des propriétaires permet de représenter une force significative vis-à-vis des différentes parties, et c’est l’union des propriétaires qui permet en général de négocier ou intervenir efficacement en justice, car si des actions séparées et non concertées étaient faites, il y aurait une grande déperdition d’énergie ainsi qu’un risque de traitement différents entre les propriétaires.
Le cabinet Donsimoni et Associés gère actuellement plus de 300 dossiers de ce type sur différents sites de France, et intervient déjà contre MLHR: à fortiori, il a une grande expérience de ce type de dossiers.
Cette expérience lui permet d’appréhender plus efficacement les « pratiques » des gestionnaires de résidences ou hôtels de tourisme, et d’intervenir de façon efficace tant en amont (actions en paiement de loyers, négociation avec le gestionnaire actuel, résiliation de baux si nécessaire, suivi de procédure collective etc…) qu’en aval (intervention auprès de différents autres gestionnaires afin de négocier une possible reprise de notre hôtel).
Il dispose de trois avocats spécialisés dans les différentes matières pouvant toucher à ce type de dossiers, baux commerciaux et droit des sociétés, procédures collectives, droit immobilier et construction, dédiés exclusivement à ces dossiers ainsi que deux secrétaires intervenant à temps plein.
Il a également l’avantage d’être déjà en relation avec MLHR compte tenu des divers contentieux lancés contre ces derniers et de connaître cette société ceci étant renforcé par la proximité de son siège administratif, commercial et financier, ce qui pourrait faciliter de possibles réunions avec leurs services (le siège administratif de MLHR est à Aix-en-Provence, le cabinet Donsimoni est installé à Marseille).
De plus, ce cabinet d'avocats est totalement indépendants de MLHR et n’a jamais eu à défendre ses intérêts ou à intervenir de quelque manière que ce soit en sa faveur.
Il peut intervenir et plaider dans tous les Tribunaux de France et par conséquent intervenir soit auprès du TGI de PARIS, soit directement en Alsace si nécessaire (assignation en résiliation de baux, la compétence étant celle du Tribunal du ressort du lieu de l’immeuble).
Il a fixé une formule d’honoraires établie en fonction de son expérience dans ce type de dossier, laquelle prévoit un forfait global couvrant l’ensemble de ses interventions et procédures. Ce montant ne peut être publié sur ce blog, vous devez contactez l'auteur (voir lien sur la page d'accueil).
Ce forfait étant calculé d’une part en tenant compte du nombre de propriétaires adhérant à l’association et d’autre part, des barèmes utilisés généralement par les Compagnies d’Assurances dans le cadre des Protections juridiques.
A cette somme ne s’ajouteraient que les frais engagés pour les procédures (huissiers, greffe, déplacements…).
Pour finir, il convient de préciser qu'aucun membre de l'association, qu'il soit adhérent ou membre du bureau, n'est en aucune manière interessé personnellement dans ce cabinet d'avocat.
Il ne s'agit ici que d'une recommendation destinée à coordonner une action groupée pour gagner en efficacité.
La 1ère étape est d’assigner en référé (procédure d’urgence) le TGI de Paris pour obtenir un titre de créance égal à l’arriéré de loyers.
Cette procédure est indispensable pour obtenir le règlement des loyers impayés-souvent l'année 2008- (loyers, intérêts de retard et frais de justice) et déclarer sa créance ; en cas de liquidation, les créances non-déclarées préalablement deviendraient difficilement récupérables.
Puis, il faut se poser la question pour la suite : même si nous récupérons le retard, que se passera-t-il ? Nous pensons ici à utiliser la clause résolutoire pour défaut de paiement afin de sortir l'exploitant actuel de la gestion de l'hôtel et, le cas échéant, trouver un nouveau gestionnaire endéans le délai administratif récemment porté à 12 mois.
Il ne s'agit ici que d'une possibilité et les experts juridiques que nous recherchons pour défendre nos intérêts sauront nos apporter leur expertise pour que nous décidions en toute connaissance de cause.
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